По следам пандемии. Что произойдет с рынком недвижимости в 2021 году
По итогам 2020 года можно утверждать, что цены уже находятся на исторически высоком уровне, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
— Мы видим, что проекты (в том числе и масштабные на окраинах города), стартовавшие в декабре, анонсировались по текущим среднерыночным ценам и без ожидаемого дисконта, который обычно используют для привлечения покупателей на старте.
Объем ввода новых проектов в 2021 году будет и дальше снижаться в связи с переходом стройки на эскроу-счета и проектное финансирование, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Как изменится спрос
Все так же будет определяться доступностью ипотеки, отмечают в ГК «ПСК». После отмены льготной программы возникнет условный переходный период, зависящий от ключевой ставки ЦБ на тот момент. Если базовая ставка по ипотеке окажется на уровне 7–7,5%, то продажи останутся на уровне прошлого года или снизятся незначительно. Если ключевая вырастет, а вслед за ней и ставки по ипотеке, рынку потребуется время на адаптацию. В таком случае будут востребованы спецпредложения застройщиков и банков, «длинные» программы рассрочки.
— Снижение ипотечной ставки — это длинный тренд, который родился не в 2020 году, — говорит Наталья Кукушкина. — Ставка неуклонно снижалась в последние годы, так что льготная ипотека, скорее, стала логическим завершением этого тренда, но не началом. В условиях сохраняющейся малой обеспеченности жильём (по новым данным, на одного россиянина приходится 25 кв. м жилья) и неумолимой урбанизации населения спрос на новостройки останется достаточно стабильным в перспективе ближайших 15 лет.
Этот год будет отличаться от предыдущего, в первую очередь, отсутствием ажиотажного спроса, предполагает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
— Мы уже сейчас видим, что рынок успокаивается в связи с продлением льготной ипотеки до июля. Хотелось бы, чтобы ставка 6,5% в принципе стала нормой: тогда люди не будут торопиться с покупкой недвижимости и смогут спокойно откладывать деньги на первый взнос, зная, что в любой удобный момент оформят кредит на хороших условиях.
Что касается локаций, то, по мнению Альшаевой, город и пригород будут интересны примерно в равной степени. Такое распределение частично связано с тем, что стоимость недвижимости в городе выросла на 20%. К тому же близость центра давно потеряла ключевое значение для большинства покупателей, стали важны другие критерии. Поэтому качественные, хорошо проработанные проекты в отдаленных районах и пригородах могут составить серьезную конкуренцию и оттянуть часть спроса на себя.
— Интерес россиян к покупкам жилья сохранится как минимум до середины лета — пока не закончится льготная ипотека, — прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Рынок впервые увидел настолько низкие процентные ставки. Так что в следующие месяцы мы можем фиксировать некоторую динамику спроса: одни рискнут пополнить портфель проектов, другие — накопят побольше денег и попробуют запрыгнуть в последний вагон.
Покупатели ориентированы на приобретение недорогого жилья, наибольший спрос коснется квартир, планировка которых позволит выделить отдельное рабочее место, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». А вот удаленность проекта от центра, метро в пешей доступности, по ее мнению, уже будут приобретать несколько меньшее значение, так как опробован формат удаленной работы.
Что будет с ценами?
За 2020 год прирост стоимости составил в среднем 20%. Как поясняет Алексей Белоусов, серьезное повышение цен на жилье, которое рынок увидел в прошлом году, вызвано возникшим впервые за долгие годы дисбалансом, когда предложение стало чуть ниже спроса.
— Я не припомню такого прироста за последние годы, — говорит он. — В 2021 году стоит ждать продолжения роста цены квадратного метра, потому что все больше строительных компаний переходит на проектное финансирование, в стройку идет все больше денег из банковского сектора, и эти деньги, в свою очередь, тоже не бесплатны. Кроме того, на росте цен отразится уход с рынка небольших компаний, которые могли бы пополнить предложение и поддержать конкуренцию.
Того же мнения придерживается и Катерина Соболева — по ее словам, в течение следующего года цены на недвижимость продолжат так же ползти вверх. Возможно, рост будет в пределах «допандемийных» 10%.
— Цены на жилье в этом году после прошлогоднего резкого повышения могут зафиксироваться на несколько месяцев, но затем рост все равно продолжится, — предполагает Анна Боченкова. — Возможно, он не будет таким скачкообразным, но тренд сохранится, так как никуда не делась инфляционная составляющая и постоянно растущие цены на стройматериалы. Сюда же можно прибавить дефицит дешевых рабочих рук из-за рубежа.